关于您租办公楼时支付的意向金被房东主张为定金不退的问题，需先明确款项性质才能判断能否退还。

若合同中明确约定该款项为“定金”且符合法律规定的定金要件：此时定金具有担保效力，若您（承租方）无正当理由不签订正式租赁合同，房东有权不退还定金；若房东无正当理由拒绝签订合同，则需双倍返还定金。
若合同中明确写的是“意向金”且未约定担保性质：意向金仅为您表达租赁意向的预付款，若最终未达成租赁合意，房东应无条件退还意向金。
若合同未明确款项性质：需结合支付时的沟通记录、交易习惯等综合判断，若能证明您支付的是意向金（如聊天记录中房东承诺“未租成可退”），则有权要求退还。
关于您租办公楼时支付的意向金被房东主张为定金不退的问题，需先明确款项性质才能判断能否退还。

1. 若合同中明确约定该款项为“定金”且符合法律规定的定金要件：此时定金具有担保效力，若您（承租方）无正当理由不签订正式租赁合同，房东有权不退还定金；若房东无正当理由拒绝签订合同，则需双倍返还定金。
2. 若合同中明确写的是“意向金”且未约定担保性质：意向金仅为您表达租赁意向的预付款，若最终未达成租赁合意，房东应无条件退还意向金。
3. 若合同未明确款项性质：需结合支付时的沟通记录、交易习惯等综合判断，若能证明您支付的是意向金（如聊天记录中房东承诺“未租成可退”），则有权要求退还。
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针对您租办公楼时意向金被房东主张为定金不退的问题，可能存在以下法律风险点：
1. 款项性质认定风险：若您无法证明租办公楼时支付的是意向金，法院可能根据合同模糊表述或交易习惯认定为定金，导致无法退还。例如，您与房东的意向书未明确款项性质，仅写“支付5000元”，房东主张是定金，且您无法提供聊天记录证明是意向金，法院可能支持房东的主张，您将无法追回款项。
2. 诉讼时效风险：租办公楼的合同纠纷诉讼时效为3年，若您超过3年才主张退还意向金，房东可能以诉讼时效已过为由抗辩，您的权利将无法得到法院支持。例如，您2020年租办公楼支付了意向金，2024年才起诉要求退还，房东提出诉讼时效抗辩，法院可能驳回您的诉讼请求。
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针对您租办公楼时意向金被房东主张为定金不退的问题，可能存在以下特殊情况或例外情形：
1. 合同无效或可撤销：若租办公楼的意向书因房东隐瞒办公楼产权瑕疵（如无合法产权证明）而无效，即使款项被主张为定金，您也有权要求退还。例如，房东出租的办公楼未取得建设工程规划许可证，意向书无效，您支付的意向金（或被主张的定金）应全额退还。
2. 不可抗力导致无法签订合同：若因不可抗力（如办公楼因地震损毁）导致无法签订正式租赁合同，无论款项是意向金还是定金，您都有权要求房东退还。例如，您租办公楼支付了意向金后，办公楼因火灾被烧毁，无法继续租赁，房东应退还意向金。
3. 房东存在违约行为：若房东在您支付意向金后，将办公楼租给第三方，即使款项被主张为定金，您也可要求双倍返还。例如，您租办公楼支付了意向金，房东承诺为您保留房源，却私下租给他人，您可主张房东违约，要求双倍返还意向金（若被认定为定金则适用双倍罚则）。

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